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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Tardigrade » 12 mai 2018 14:40

Konino a écrit :
12 mai 2018 11:49
Plus le fait que la campagne c'est loin de tout et que les frais auto sont en conséquences.
Si t'es imposable, tu peux déduire les frais de trajet maison - travail des impôts, en faisant une déclaration aux frais réels. Faut calculer si c'est plus rentable que les 10% d'abattement par défaut (pour moi, c'est le cas).
Aya a écrit :
12 mai 2018 13:26
avec un loyer on épargne beaucoup plus par an
Pour plein de gens, les mensualités d'un crédit sont équivalentes à un loyer pour un logement similaire.

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Message par Aya » 12 mai 2018 15:40

Tardigrade a écrit :
12 mai 2018 14:40
Aya a écrit :
12 mai 2018 13:26
avec un loyer on épargne beaucoup plus par an
Pour plein de gens, les mensualités d'un crédit sont équivalentes à un loyer pour un logement similaire.
Sauf qu'être proprio c'est pas seulement des mensualités de crédits à payer, donc si au bout du compte un locataire épargne quand même bien plus par mois, à commencer par son apport qu'il se garde dans la poche (y)

L'épargne est placée de notre côté et les intérêts font des petits chaque année (effet boule de neige) tandis que si on était proprio le pognon serait parti en fumée dans la baraque et on commencerait à bien épargner le jour où le crédit serait soldé, c'est à dire à la retraite.

Et perso notre appart est en plein centre ville, si on voulait acheter un bien similaire je paierai bien plus en mensualité de crédit qu'en loyer parce que la baraque coûterait les yeux de la tête. C'est le truc cool quand on est locataire, pouvoir se loger dans des biens qu'on ne peut pas s'acheter (y)

Dans notre cas acheter nous ferait pas mal baisser en confort de vie, pour le même prix on aurait + petit, si on veut aussi grand alors on doit s'exiler en campagne et ça c'est pas possible :oscar:
Dernière modification par Aya le 12 mai 2018 16:00, modifié 1 fois.

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Message par Mortal » 12 mai 2018 15:57

Tardigrade a écrit :
12 mai 2018 14:40
Aya a écrit :
12 mai 2018 13:26
avec un loyer on épargne beaucoup plus par an
Pour plein de gens, les mensualités d'un crédit sont équivalentes à un loyer pour un logement similaire.
Euh non. Sauf si effectivement tu t'éloignes considérablement. Aujourd'hui, j'ai absolument pas les moyens d'être propriétaires où je suis locataire. La ville où j'habite, le prix d'un appart, c'est l'équivalent de 23 ans de loyer :oscar:

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Message par Tardigrade » 12 mai 2018 16:26

J'imagine que c'est très variable selon les situations, encore une fois : emplacement, longueur du crédit, etc. Je connais pas mal de gens qui m'assurent payer autant en étant accédant à la propriété que locataire. Après, j'ai pas vérifié.

Mais du coup Mortal, pourquoi tu fais construire, si tu sembles préférer la location ? Pression familiale / sociale ?

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Message par Mortal » 12 mai 2018 16:36

Pression familiale. Et besoin de se rapprocher du taf de ma femme dans une ville où louer est à peu près impossible (très peu de biens en location et à des prix complètement délirant).

En fait, je me retrouve dans la situation exactement inverse à celle que j'ai aujourd'hui : je suis dans une ville où être propriétaire est presque impossible et les locations sont très bon marché ; je vais atterrir dans une ville où être locataire est pratiquement impossible.

Et, toutes choses égales par ailleurs, je vais payer largement plus de mensualité que de loyer. Et du coup, financièrement, ce n'est finalement acceptable que parce que les taux sont ridiculement bas en ce moment.

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Message par Tardigrade » 12 mai 2018 17:02

Faut te dire que l'achat finit toujours par être gagnant, tant qu'on y reste jusqu'à dépasser le seuil de rentabilité.

En tout cas nous, on a beaucoup aimé faire construire. C'est super fun de dessiner les plans de ta future maison, de la modéliser en 3D, de tout paramétrer selon TES besoins à toi. Il n'y a qu'avec la construction qu'on peut avoir ça.
Ma femme voudrait presque en construire une autre rien que pour retrouver ce plaisir, alors qu'on est très content de notre maison actuelle. Du coup, on le fait dans Minecraft avec les enfants, c'est moins cher. :P

T'en es où dans la construction ?

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Message par Kaiser Panda » 12 mai 2018 18:45

P@B a écrit :
04 mai 2018 23:44
Surtout avec l'immobilier qui a plus de chance de perdre de la valeur que d'en prendre.
Tu te bases sur quoi pour dire ça ? J'ai l'impression de mon coté de voir les prix augmenter depuis que je suis né, et je ne vois pas vraiment ce qui pourrait faire flancher cette tendance (bon, je parle en milieu urbain bien entendu, mais même en campagne tu as certains coins qui explosent depuis 10-20 ans, cf la Bretagne par exemple).
Mortal a écrit :
12 mai 2018 15:57
La ville où j'habite, le prix d'un appart, c'est l'équivalent de 23 ans de loyer :oscar:
Puis-je te demander si ta méthode de calcul inclut juste le prêt, ou aussi les intérêts (le coût du crédit), les frais d'achat (notaire, agence...), les assurances, l’entretien du bati, les taxes et tout le bordel ?
De notre coté on est en grosse réflexion sur ce sujet, mais faut avouer qu'au vu de notre situation, les arguments en faveur de l'achat ne pèsent pas bien lourd à ce jour. Il y a un an je pensais acheter car "c'était évident", mais purée quand tu creuses le sujet, c'est chaud. o_O
C'est fini le temps béni de nos parents ou une maison coûtait que dalle après guerre (les gens ils faisaient un pret de 10-15 ans maxi et c'était dans la poche XD). C'est comme l'emploi, il y a un problème de génération.

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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Tardigrade » 12 mai 2018 19:10

Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 18:45
J'ai l'impression de mon coté de voir les prix augmenter depuis que je suis né
Non, la grande montée des prix, c'est depuis la fin des années 90 jusqu'à la crise de 2008 environ. Depuis, ça se maintient plus ou moins, mais il y a d'énormes différences selon les zones. Ça s'est bien cassé la gueule dans certaines zones, alors que dans d'autres, ça continue de monter (Paris est dingue). Bref, c'est très très local, et faire des moyennes n'a pas beaucoup de sens.

Je sais pas si tu connais la fameuse courbe de Friggit, qui montre non pas les prix, mais le rapport entre prix et revenus. Pour l'avenir, la vérité est que personne ne le sait, même les "spécialistes". Certains disent que ça va forcément revenir un jour dans le "tunnel" de Friggit, censé représenter le rapport historique "normal" entre prix et revenus. Mais quand ? D'autres parlent d'un éclatement de la bulle, comme à Paris en 1990 (cf. courbe). D'autres penchent plutôt pour un nouveau paradigme, avec déplacement du tunnel vers le haut, aidé par les taux de crédit très bas.

Bref, tout ça pour dire que l'immobilier, ça peut baisser autant que monter. Dans certaines zones, ça a même bien baissé depuis 2008. Dans les grandes villes par contre, c'est pas gagné.

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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Kaiser Panda » 12 mai 2018 20:10

Merci pour ces précisions.
Oui c'est pour ça que je précisais que sur les villes "intéressantes", c'était un ressenti que j'avais.

Sur ta courbe je retiens deux choses :
- La tendance globale est quand même plus à la hausse qu'à la baisse ;
- Pour illustrer ton propos comme quoi c'est très local tout ça, j'en conclus donc que la courbe "Province" n'a strictement aucun sens. ^^°

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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Mortal » 12 mai 2018 21:18

Aujourd'hui, en l'absence de montée des taux et avec une inflation quasi-nulle, les prix se maintiennent difficilement (même à Paris). Je pense qu'on va avoir un scénario de lent atterrissage (20 ans de hausse = 20 ans de baisse).

En fait, ce qui est le plus impressionannt, c'est « l'effet bulle ». Avant 2008, n'importe quel bien se vendait à n'importe quel prix. Depuis, les biens de bonne qualité se vendent toujours, à des prix inférieurs en général, mais les biens de moindre qualité prennent un gros coup dans la gueule. C'est d'ailleurs assez dément le nombre de gens qui mettent en vente en pensant être assis sur une montagne d'or alors qu'en fait, leur bien ne vaut plus grand-chose (ou en tout cas nettement moins que ce qu'ils en espéraient quand ils ont acheté).
Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 20:10
- La tendance globale est quand même plus à la hausse qu'à la baisse ;
- Pour illustrer ton propos comme quoi c'est très local tout ça, j'en conclus donc que la courbe "Province" n'a strictement aucun sens. ^^°
Le piège, c'est justement de se dire que la hausse ne s'arrêtera jamais. Pour qu'un achat soit « rentable » (pas y perdre de plume) sur disons juste le temps de ton crédit, il faut une hausse énorme (les calculs que j'avais fait en 2010 me donnait pratiquement 8% de hausse annuelle pour que ce soit rentable, c'est probablement moins aujourd'hui étant donné les taux d'intérêt).

La hausse, ça ne dure jamais. Et si les prix se maintiennent aujourd'hui, c'est exclusivement à cause des taux. Rien de plus. S'il y a un accident de crédit dans les mois qui viennent (hausse des taux directeurs, défiance des banques, blocage des crédits inter-bancaires, crise aux assurances), ça va remonter très vite et j'en connais qui vont le regretter.
Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 18:45
Mortal a écrit :
12 mai 2018 15:57
La ville où j'habite, le prix d'un appart, c'est l'équivalent de 23 ans de loyer :oscar:
Puis-je te demander si ta méthode de calcul inclut juste le prêt, ou aussi les intérêts (le coût du crédit), les frais d'achat (notaire, agence...), les assurances, l’entretien du bati, les taxes et tout le bordel ?
C'est un calcul tout con qui consistet à prendre le prix moyen m² à l'achat et à la location et à faire une division :lol:. C'est un calcul à la con que je fais quand je veux avoir une idée de si une ville est chère en terme de loyer ou d'achat. Ça donne une sorte d'indicateur supplémentaire.
Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 18:45
De notre coté on est en grosse réflexion sur ce sujet, mais faut avouer qu'au vu de notre situation, les arguments en faveur de l'achat ne pèsent pas bien lourd à ce jour. Il y a un an je pensais acheter car "c'était évident", mais purée quand tu creuses le sujet, c'est chaud. o_O
Comme je l'ai dit plus haut : si t'as pas les moyens, ne le fais pas.
Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 18:45
C'est fini le temps béni de nos parents ou une maison coûtait que dalle après guerre (les gens ils faisaient un pret de 10-15 ans maxi et c'était dans la poche XD). C'est comme l'emploi, il y a un problème de génération.
C'est bien mon problème. J'avais posé ça à mes beaux-parents, il y a quelques années :
- je gagne deux fois plus que ma mère
- il lui a fallu 15 ans pour rembourser sa baraque à 8% d'emprunt
- il me faudrait le double de temps pour la racheter aujourd'hui avec des taux divisés par deux

C'était en 2007 quand j'essayais de convaincre ma femme qu'il ne fallait surtout pas acheter maintenant. Le calcul était pas tout-à-fait exact, mais à deux trois poils de cul, on était pas loin.
Tardigrade a écrit :
12 mai 2018 17:02
T'en es où dans la construction ?
Les Architectes des Bâtiments de France me font chier sur à peu près tout (emplacement de la maison, taille des fenêtres, toiture, etc…). Je suis à 100m d'une église classée, alors c'est encore plus la galère qu'ailleurs. Le dernier truc en date, c'est qu'ils veulent qu'on recule la maison tout au fond du jardin, ce qui est juste impossible (parce que ça me fait juste totalement chier). Donc s'ils insistent, soit on laisse tomber, soit on tente le tribunal administratif (et faudrait attendre au moins 6 mois de plus).

Donc, tout va bien, je suis zen :roll:

EDIT: sinon, divison de topic ? Nan parce que ça, ça commence à faire non ?

EDIT2: bon voilà, j'ai divisé. S'il manque des bouts, vous avez droit de vous manifester

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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Kaiser Panda » 12 mai 2018 23:01

Cool pour la division ! (y)
Mortal a écrit :
12 mai 2018 21:18
C'est bien mon problème. J'avais posé ça à mes beaux-parents, il y a quelques années :
- je gagne deux fois plus que ma mère
- il lui a fallu 15 ans pour rembourser sa baraque à 8% d'emprunt
- il me faudrait le double de temps pour la racheter aujourd'hui avec des taux divisés par deux

C'était en 2007 quand j'essayais de convaincre ma femme qu'il ne fallait surtout pas acheter maintenant. Le calcul était pas tout-à-fait exact, mais à deux trois poils de cul, on était pas loin.
La vache. On le savait plus ou moins instinctivement, mais le voir chiffré comme ça, ça donne bien l'ampleur du phénomène.
Mortal a écrit :
12 mai 2018 21:18
Les Architectes des Bâtiments de France me font chier sur à peu près tout (emplacement de la maison, taille des fenêtres, toiture, etc…). Je suis à 100m d'une église classée, alors c'est encore plus la galère qu'ailleurs. Le dernier truc en date, c'est qu'ils veulent qu'on recule la maison tout au fond du jardin, ce qui est juste impossible (parce que ça me fait juste totalement chier). Donc s'ils insistent, soit on laisse tomber, soit on tente le tribunal administratif (et faudrait attendre au moins 6 mois de plus).
Voilà qui incite encore plus à tenter l'aventure. :lol:
(je rigole mais bon courage quand même. ^^°).

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Re: Ces petites choses qui font pas plaisir

Message par Chunky » 12 mai 2018 23:29

Aya a écrit :
12 mai 2018 15:40
Tardigrade a écrit :
12 mai 2018 14:40
Aya a écrit :
12 mai 2018 13:26
avec un loyer on épargne beaucoup plus par an
Pour plein de gens, les mensualités d'un crédit sont équivalentes à un loyer pour un logement similaire.
Sauf qu'être proprio c'est pas seulement des mensualités de crédits à payer, donc si au bout du compte un locataire épargne quand même bien plus par mois, à commencer par son apport qu'il se garde dans la poche (y)

L'épargne est placée de notre côté et les intérêts font des petits chaque année (effet boule de neige) tandis que si on était proprio le pognon serait parti en fumée dans la baraque et on commencerait à bien épargner le jour où le crédit serait soldé, c'est à dire à la retraite.
Rembourser un crédit c’est aussi épargner pour le proprio (enfin on dit investir).

Quand tu payes un loyer de 1000€, ces 1000€ sont perdus.
Quand tu payes un crédit de 1000€, une (grosse) partie sert à rembourser les intérêts (surtout au début) mais tu en conserve toujours une partie, puis de plus en plus au fil des mois.

Autrement dit, si pendant 20 ans tu es locataire tu auras payé 240000€ qui seront parti en fumée. En étant propriétaire tu as au bout environ 200000€ (Estimation à la louche) et 40000€ pour la banque et assurances.

Après je comprend vos arguments concernant la qualité de vie ou la mobilité ou l’eloignement ou la possibilité financière d’acheter. Néanmoins dans tous les cas c’est financièrement plus intéressant d’acheter que de louer à moyen terme, il faut déterminer au bout de combien de temps cela peut valoir le coup, en général c’est 5 ans mais ça ce calcule.

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Message par Aya » 12 mai 2018 23:57

Tu pars du principe que le prix du loyer est identique à la mensualité du crédit, ce qui n'est pas le cas dans beaucoup de situation.

Quand je paye mon loyer 600€, j'économise 400€ par mois.
Quand je paye mon crédit 1000€, j'ai plus aucune épargne (et en plus j'ai dû acheter une bagnole car mon bien se trouve en cambrousse).

Le coup du loyer = "'argent jeté par les fenêtres" est un mythe de banquier (ou de bébé boomer).

Sinon j'y crois pas du tout à la baisse globale des prix de l'immo en France, ils vont très certainement se tasser mais de là à dégringoler comme on nous le prédit tous les ans depuis 10 ans (le fameux krach immo qui n'arrive jamais :lol: ), non j'y crois pas.

Surtout que la tendance n'est quand même pas très favorable aux proprios, la taxe foncière qui va grimper pour les résidences secondaires, les parisiens qui vont se taper la hausse de la taxe d'habitation ET foncière, le nouvel impôt sur la fortune immobilière, la réduction du PTZ, etc... même si les prix de l'immo baisse légèrement, les taxes vont vite faire remonter la facture au point de départ. Bref être proprio va de plus en plus coûter cher.

J'ai lu un article y'a pas longtemps qui parlait de la situation de plusieurs capitales européennes (Londres, Dublin, Geneve, Zurich, Amsterdam) et aussi du Japon où les classes moyennes ont été totalement écartées du marché immo à cause notamment de toutes les taxes qui gravitent autour de l'achat. Du coup la classe moyenne là bas ne peut plus acheter en ville, sauf grosse donation des parents, et donc elle vit en location toute sa vie. Je pense que la France est bien partie pour suivre cette tendance.

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Message par P@B » 13 mai 2018 00:23

Aya a écrit :
12 mai 2018 23:57
Le coup du loyer = "'argent jeté par les fenêtres" est un mythe de banquier (ou de bébé boomer).
C'était peut-être vrai jusqu'à il y a 20 ans, quand le calcul était justement aussi simple (ou presque) et qu'on pouvait facilement acheter près de son boulot. Mais maintenant, clairement ce n'est pas la même histoire. Sauf pour ceux qui peuvent payer sans avoir à faire de prêt, là effectivement c'est plutôt pas mal pour eux !

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Kaiser Panda » 13 mai 2018 00:31

P@B a écrit :
13 mai 2018 00:23
Sauf pour ceux qui peuvent payer sans avoir à faire de prêt, là effectivement c'est plutôt pas mal pour eux !
Tu soulignes un truc intéressant. Personne n'en parle jamais, mais j'ai l’impression que les intérêts dans un crédit font gonfler la facture jusqu'à genre 50% de la valeur dudit bien (je ne parle même pas des frais annexes). Il est assez difficile, pour une raison inconnue, d'avoir une estimation du coût complet d'un achat immo. Si je veux acheter un bien à 200K, combien vais-je vraiment payer au final ?
Dans ma folle jeunesse je croyais naïvement qu'un prêt à 2% te faisait payer 2% d’intérêt sur la totalité du montant de l'emprunt (genre gros noob quoi), mais quand j'ai pris conscience qu'en fait c'était 2% par an, ça a complètement changé la donne dans mon esprit. :oscar:

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Message par Chunky » 13 mai 2018 00:43

Je ne sais pas où tu habites Aya mais en tout cas à Rennes si tu as un loyer de 600€ alors tu peux acheter l’équivalent au même endroit pour 1000€ de crédit sur 20 ans.

Locataire, au mieux (car le loyer augmente): 400*12*20 = 96000€ d’epargne + intérêts : disons 100000€ A toi à la fin

Propriétaire, au pire (car estimations foireuses): 240000€ (Prix appart a l’achat) - 40000€ d’interets - 20000€ de frais de notaire - 20000€ de taxe foncière - 10000€ de charges proprio = 150000€ A toi à la fin
Sachant que les années suivantes, tu n’as plus d’emprunts à rembourser.

Encore une fois je comprends les arguments de type qualité de vie / mobilité ou autres. Par contre je ne comprend pas du tout l’argument financier que tu avances : en quoi c’est plus rentable de louer que d’acheter à moyen et long terme ?

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Message par Chunky » 13 mai 2018 00:49

KP, tu peux utiliser le simulateur de Boursorama par exemple : https://www.boursorama.com/patrimoine/c ... immobilier pour 200000€ emprunté sur 20 ans tu auras des mensualités de 988€ et donc 37000€ et qlq d’interets et d’assurance.

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Message par Tardigrade » 13 mai 2018 09:10

Aya a écrit :
12 mai 2018 23:57
Le coup du loyer = "'argent jeté par les fenêtres" est un mythe de banquier (ou de bébé boomer).
+1.
Un logement loué, c'est un service, ce n'est pas de l'argent gaspillé. Et ça a des avantages que l'achat n'a pas (et inversement). Ou alors, tu considères que tous les services que tu payes, c'est de l'argent jeté par les fenêtres ? Ton abonnement de téléphone, spotify, netflix, ton coiffeur, les transports en commun ?
Kaiser Panda a écrit :
12 mai 2018 20:10
- Pour illustrer ton propos comme quoi c'est très local tout ça, j'en conclus donc que la courbe "Province" n'a strictement aucun sens. ^^°
Tout à fait. Quand tu mets des villes comme Bordeaux, Lyon ou Toulouse dans le même sac que les petits villages de la Creuse, forcément... De toute façon, "Province" est un terme de Parisien qui ne veut rien dire en général. :wink:
Mortal a écrit :
12 mai 2018 21:18
Les Architectes des Bâtiments de France me font chier sur à peu près tout
Ah dommage, ça peut être super la construction...

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Message par Mortal » 13 mai 2018 09:23

Aya a écrit :
12 mai 2018 23:57
Sinon j'y crois pas du tout à la baisse globale des prix de l'immo en France, ils vont très certainement se tasser mais de là à dégringoler comme on nous le prédit tous les ans depuis 10 ans (le fameux krach immo qui n'arrive jamais :lol: ), non j'y crois pas.
Ouais, enfin il faut non plus oublier qu'il y a des quartiers entiers qui vont se retrouver complètement déserts dans qqs années. Les gens ne vivent pas éternellement. Sur la rive de Seine d'en face (j'habite au Pecq, une ville divisée par la Seine), il y a un quartir où la moyenne d'âge des propriétaires est supérieure à 55 ans.

Il y a déjà deux ou trois baraques à l'abandon (problème de succession). Et c'est pas près de s'arrêter.
Chunky a écrit :
13 mai 2018 00:49
KP, tu peux utiliser le simulateur de Boursorama par exemple : https://www.boursorama.com/patrimoine/c ... immobilier pour 200000€ emprunté sur 20 ans tu auras des mensualités de 988€ et donc 37000€ et qlq d’interets et d’assurance.
Sauf que les Français déménagent en moyenne tous les 7 ans. Du coup, ils paient essentiellement de l'intérêt. Et ton calcul ne prend pas en compte les frais de notaires, les frais d'agence et les frais divers (travaux, impôts, co-pro, etc…). D'autant plus que tu pars du principe dans ton calcul que le prix de ton bien ne se déprécie pas (ce qui n'est pas gagné du tout du tout).

Après si tu es incapable d'épargner, acheter peut être un bon moyen : c'est de l'épargne forcée. Mais dire que c'est faire des économies ou quoi, c'est vraiment pas un argument.

D'autant plus que l'immobilier (comme son nom l'indique) est un actif immobilier : indivisible, illiquide, bref une galère en terme d'investissement. Sans compter le fait qu'il se dégrade avec le temps, ce qui est en fait, en sus, un actif nécessitant des investissements d'entretien régulier (pas le bon plan non plus).

Si on veut être très technique, c'est le plus mauvais investissement qu'on puisse faire financièrement parlant :prof:
Tardigrade a écrit :
13 mai 2018 09:10
Aya a écrit :
12 mai 2018 23:57
Le coup du loyer = "'argent jeté par les fenêtres" est un mythe de banquier (ou de bébé boomer).
+1.
Un logement loué, c'est un service, ce n'est pas de l'argent gaspillé. Et ça a des avantages que l'achat n'a pas (et inversement). Ou alors, tu considères que tous les services que tu payes, c'est de l'argent jeté par les fenêtres ? Ton abonnement de téléphone, spotify, netflix, ton coiffeur, les transports en commun ?
Voilà. C'est un service. Et un service, ça se paie. Et effectivement, des fois, c'est pas rentable et des fois, ça l'est vachement. C'est un peu comme le leasing de ta bagnole : en fonction de ta situation, de ton kilométrage, etc ça peut être très intéressant ou au contraire pas du tout.

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Tardigrade
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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Tardigrade » 13 mai 2018 09:37

Mortal a écrit :
13 mai 2018 09:23
Et ton calcul ne prend pas en compte les frais de notaires, les frais d'agence et les frais divers (travaux, impôts, co-pro, etc…).
C'était pas le but. Le simulateur posté par Chunky simule juste les intérêts d'un prêt, vu que KP se posait la question.
Il existe par ailleurs plein de simulateurs plus ou moins complets, pour comparer achat / location. Exemple : celui-là.
Mortal a écrit :
13 mai 2018 09:23
Si on veut être très technique, c'est le plus mauvais investissement qu'on puisse faire financièrement parlant :prof:
Je crois que ceux qui ont acheté en 2000 et revendu en 2012 ne seront pas d'accord avec toi. :P

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Mortal » 13 mai 2018 09:59

Bah, c'est bien les seuls ! Eux ont effectivement été gagnants. Mais dans des circonstances complètement exceptionnelles.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Kaiser Panda » 13 mai 2018 11:07

Tardigrade a écrit :
13 mai 2018 09:37
Mortal a écrit :
13 mai 2018 09:23
Et ton calcul ne prend pas en compte les frais de notaires, les frais d'agence et les frais divers (travaux, impôts, co-pro, etc…).
C'était pas le but. Le simulateur posté par Chunky simule juste les intérêts d'un prêt, vu que KP se posait la question.
Ben si justement, c'était un peu le but en fait. Quand je parle de frais totaux, ma question incluait tous les frais annexes, d'où la difficulté je trouve à avoir des réponses représentatives.

Vaste question en tout cas, on est dimanche, je vais retourner sur Doki Doki plutôt ça va me détendre. :roll:

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Tardigrade » 13 mai 2018 11:16

Ah OK.
C'est pas si compliqué de connaître la facture totale, surtout dans l'ancien. En gros, tu as le coût du logement, du crédit, les frais de notaire (~10%), et les éventuels frais d'agence, tous connus à l'avance.
Dans le neuf, il y a une ribambelle de taxes à ajouter.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Aya » 13 mai 2018 12:21

Chunky a écrit :
13 mai 2018 00:43
Je ne sais pas où tu habites Aya mais en tout cas à Rennes si tu as un loyer de 600€ alors tu peux acheter l’équivalent au même endroit pour 1000€ de crédit sur 20 ans.

Locataire, au mieux (car le loyer augmente): 400*12*20 = 96000€ d’epargne + intérêts : disons 100000€ A toi à la fin
J'habite Nantes qui devient une ville bien tendu niveau immo et l'agglo est en train de suivre doucement la pente.

Cela dit si je reprends tes chiffres je suis un peu surprise par ton calcul d'intérêt pour un locataire. Passer de 9,6 K d'épargne à 100 K, ça fait que 0.4 K d'intérêt sur 20 ans, je viens rapidement de faire une simulation et ça correspond même pas au taux du livret A actuel (0.75 %) sur 20 ans toujours. On parle d'une épargne à très long terme, ce qui sur l'échelle du risque nous permet d'être très offensif, il faudrait être bien maboul pour laisser autant de fric dormir sur un livret A pendant 20 ans alors qu'un bête tracker world sort du 7% en moyenne par année.

Après sans rentrer dans les détails car on a chacun un rapport différent au risque et à l'argent (bien aidé par la culture financière du français moyen qui frôle le plancher des vaches, merci l'école), mais admettons qu'on arrive à obtenir du 4 % annuel, on arrive déjà à 200K au bout de 20 ans (en partant du principe que les intérêts annuels sont réinvestis automatiquement pour bien profiter de l'effet boule de neige). Je compte bien évidemment les 20K d'apport la 1ère année en plus des 400 € d'économies par mois, en cas d'achat l'apport se barre chez le notaire mais pour le locataire son apport reste et compose donc pendant 20 ans (y)

Donc au final oui le locataire pour arriver à "battre" le proprio doit posséder une certaine discipline pour épargner et, pour beaucoup, c'est sans doute la chose la plus difficile à mettre en place, un locataire qui finit tous les mois dans le rouge a bien sûr intérêt à acheter. Et le locataire a aussi tout intérêt à savoir comment épargner et sur quel support histoire de bien optimiser les avantages que lui offre sa condition de locataire. Ca demande un peu d'effort et de lecture mais franchement quand je vois le nombre de gogos qui se lancent tête baissée dans l'immobilier locatif parce que les parents ou la banque leur ont dit que c'était génial (et en plus "vous paierez moins d’impôts OMG" ) et qui se retrouvent au mieux avec une rentabilité nette très bof avec en plus toutes les emmerdes du locatif (sachant qu'il en suffit d'une pour mettre définitivement dans le rouge la rentabilité du bien comme mon frère qui s'est retrouvé avec une locataire ne payant rien et salopant l'appart), je me dis que les gens ont vraiment un rapport à l'immo complètement fou (et à l’impôt aussi). Très franchement le locatif pour moi est bien plus risqué que mon PEA et pourtant ceux investissant dans l'immo pensent tous être complètement à l'abri du risque, c'est ouf :oscar:
Chunky a écrit :
13 mai 2018 00:43
Propriétaire, au pire (car estimations foireuses): 240000€ (Prix appart a l’achat) - 40000€ d’interets - 20000€ de frais de notaire - 20000€ de taxe foncière - 10000€ de charges proprio = 150000€ A toi à la fin
Sachant que les années suivantes, tu n’as plus d’emprunts à rembourser.
Et y'a pas de travaux ? Pas de ravalement de façade, de toiture à refaire, de chaudière à changer, etc... ? :humm:

Je taquine mais c'est une vraie question, aujourd'hui il est impossible d'estimer ce genre de coût, ni le notaire, la banque ou l'agence immo n"en parle et pourtant c'est une donnée essentielle si on veut calculer correctement combien coûte une baraque. Alors je pose la question, combien coûte en moyenne l'entretien d'une maison/appart bon sang de bois ???

Et pour finir je ne suis pas complètement anti-immo, j'ai vécu toute mon enfance en maison et c'était super cool d'être relativement loin de la ville. Si je voulais des gosses sans doute que je penserai différemment, je prendrai peut-être une baraque en sachant que c'est pas forcément la meilleure des idées mais je laisserai la raison de côté. Idem si j'avais 20 ans de plus je ne pourrai pas du tout avoir la même stratégie financière que j'ai actuellement, bref y'a vraiment trop de facteurs pour pouvoir sortir une réponse toute faite pour toutes les situations.

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nazlurf
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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 13 mai 2018 13:00

Ola, on parle d'acheter pour louer, ou d'acheter pour se loger ? Car c'est pas la meme histoire ...

Pour ta question sur les couts d'entretien, et en ayant acheter dans l'ancien, je te donne mon experience perso. J'ai pas de chaudiere (radiateurs electriques), une toiture, ca se change pas tous les 15 jours ... La facade, c'est le seul point que j'ai fait, et plus par convenance personnelle que par necessicite : j'avais pas les briques a nues, ni d'infiltration ... C'etait juste plus tres beau, et on voulait une belle facade (et restait du pognon a claquer sur le pret qu'on avait pas debloque). J'en avais eu pour 4000 balles.

Mais c'est pas ca l'important. La ou tu paies plus entre maison et appart, c'est pour l'exterieur ... Mais le fait d'etre proprio, tu paies pas beaucoup plus ... Je veux dire, si y'a une tapisserie a changer, prevois 200/300 balles pour une piece (et t'as une tapisserie chero a ce prix) ... Que tu paies aussi en tant que locataire, quand tu quittes, on te prend ca sur la caution. Donc au pire, en tant que proprio, ca te coute 500 balles par piece si tu la refaisais completement ... A voir tous les combiens de temps tu veux refaire ta deco.

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