Immobilier: location, achat & construction :richard:

[Tardigrade]

Ben pas tant que ça en fait, parce que plus le temps avance et plus les frais de ton bien vont augmenter.

Oui enfin faut pas exagérer non plus, les frais d'entretien, ça reste LARGEMENT inférieur à un loyer pour le même logement.

Sinon : déplacement de la discussion dans le topic de l'immobilier ?

[Banjo]

Je veux bien que tu me montres tes calculs mais à biens équivalents, je vois pas comment louer serait moins rentable que l'achat.

Parce que le secteur où j’habite prend de la valeur chaque année. Ça compense toutes les charges. Et aussi parce que si je louais le bien, ça me coûterait le même prix que ce que je paye pour rembourser mon prêt.

D'un côté on paye un loyer, quelques charges, quasiment pas d'entretien et une taxe d'habitation (qui va disparaître pour 80% des ménages).
Et de l'autre nous avons le remboursement du prêt, des intérêts du prêt, l'assurance du prêt, les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière + habitation, les frais d'entretien et surtout les travaux qui coûtent une blinde...

Je ne considère pas le remboursement du prêt comme un coût mais un investissement. Et les intérêts du prêt (dont les taux sont archi bas) sont déductibles. Frais de notaire et d’agence: tu as aussi des frais pour la location (agence + caution) mais c’est vrai que les notaires se touchent la nouille; après, c’est du one shot. Et ils disent que les frais d’agence sont à charge du vendeur mais on sait tous que c’est répercuté sur le prix de vente. On pourrait aussi dire que si ton proprio veut mettre fin au bail, tu devras payer un déménagement. Les frais d’entretien, ça dépend du bien, s’il est neuf c’est quasi nul mais sinon ça peut vite chiffrer. Et les travaux, ça se rentabilise car ton bien prend de la valeur et tu peux aussi réduire tes coûts d’énergie.

Perso mes calculs et mes différentes simulations dans plusieurs villes du 44 me donnent la même tendance, être proprio coûte très cher et diminue la capacité à épargner, en comparaison de la location.

Et je prends pas en compte les accidents de la vie style divorce avec pour conséquence la revente du bien en urgence et la perte de fric qui va avec.

Comme je l’ai dit plus haut, un prêt immobilier c’est une épargne. Même si je n’ai plus l’argent sur mon compte après chaque échéance, il est bien présent dans mon capital. Après c’est sûr qu’une partie de ton épargne est immobilisée dans l’immobilier et tu ne peux pas l’utiliser comme il te chante. C’est pour ça que j’ai fait un prêt sur 30 ans, pour pouvoir conserver une capacité d’épargne.

[Cyrare]

les notaires se touchent la nouille

L'état se touche la nouille.
Les frais notariés sont loin d'être pour le notaire.

[Urd]

J'ai aussi achete un appartement recemment. J'emmenage dans un mois.

Ca depend de la region ou vous achetez. Les prix sont dements a Toronto en ce moment a cause du COVID, tellement que mon appartement a deja pris 100K euros de valeur alors que je l'ai achete cette annee.

J'ai choisi mon appartement de facon a ce que je rembourse mon emprunt sur 25 ans avec un paiement mensuel qui correspond a 35% de mon salaire mensuel net (sans compter les actions versees par mon entreprise), et correspond aussi au prix de location si je devais le quitter. En gros, le locataire paierait mon emprunt a ma place.

[Aya]

Je ne considère pas le remboursement du prêt comme un coût mais un investissement. Et les intérêts du prêt (dont les taux sont archi bas) sont déductibles.

Un investissement c'est sensé rapporter du POGNON, ta résidence principale ne rapporte rien du tout. Tu n'achètes pas un bien pour gagner du fric mais pour te loger, et si tu le revends c'est pour racheter derrière dans les mêmes conditions de marché, du coup la résidence principale ne peut pas être un investissement

Quant aux intérêts, ils ne sont plus déductibles depuis un bon moment en France, c'était un truc de boomer ça (t'es au Luxembourg Banjo ?)

Frais de notaire et d’agence: tu as aussi des frais pour la location (agence + caution) mais c’est vrai que les notaires se touchent la nouille;

Ok pour les frais d'agence pour une location même si le montant n'a rien à voir (et passer par une agence pour une location est aussi beaucoup moins vital, j'y suis par exemple jamais passée), par contre la caution tu la récupère à la fin du bail, j'aimerai bien récupérer les frais que m'a coûtée ma maison aussi

Et dans ma précipitation, j'ai oublié l'apport dans les frais de la baraque qui peuvent te griller ton épargne en 3 secondes. Non vraiment, ça peut pas être rentable la maison, financièrement j'entends et en France

Comme je l’ai dit plus haut, un prêt immobilier c’est une épargne. Même si je n’ai plus l’argent sur mon compte après chaque échéance, il est bien présent dans mon capital.

Là dessus on est d'accord, l'immo est une épargne forcée, mais perso quand je calcule tous les mois mon épargne dans l'immo, je ne compte que le prix de ma maison et je dégage de mon remboursement mensuel tous les frais (frais d'agence, frais de notaire, frais bancaire, intérêts du prêt, coût du courtier, etc...), tout ça c'est pas de l'épargne, c'est du pognon perdu.

Avec du temps, l'achat est toujours rentable, la question c'est combien de temps.

Bah non justement, pas toujours, le gars qui paye 600€ à vie en location au lieu de 1100€ sur 30 ans s'il avait acheté le bien, peut placer la différence pendant 30 ans. Il conserve également tout son apport qu'il peut également placer. Pour m'amuser, j'avais fait les calculs en m'appuyant sur le cours de la bourse de ces 30 dernières années et y'avait pas photo, le type en location était bien plus riche en fin de vie que le même en version propriétaire, même en considérant une plue-value de la maison en cas de revente (pour partir en location derrière, donc j'avais aussi déduit les loyers pour l'ex propriétaire).

[Jodiroga]

ça peut pas être rentable la maison, financièrement j'entends et en France

Autant je pense que le « c’est forcément plus rentable d’acheter ! » est une grosse idée reçue, autant dire que ça ne peut pas être rentable, tu vas un peu trop loin. Surtout après les 20-30 années de hausse immobilière qu’on vient de vivre. Et du coup je ne comprends pas pourquoi tu as acheté toi-même (si j’ai bien suivi ?) ?

Le problème c’est qu’il y a trop de paramètres pour trouver une vérité absolue, ou même faire des calculs qui mettraient tout le monde d’accord. Voici néanmoins une grille de lecture qui me paraît relativement juste :

Il n'est pas facile de répondre à la question "acheter ou louer sa résidence principale", car ça nécessite de prévoir l'avenir, ce qui est toujours une entreprise risquée.

Donc la réponse va dépendre pas mal des hypothèses que l'on choisit de prendre.

D'abord ça dépend beaucoup de la localisation géographique, de la taille du logement et de la durée de détention du bien. Petit logement à Paris moins de 5 ans: mieux vaut louer. Grand logement en province plus de 10 ans: mieux vaut acheter.

Ensuite ça dépend de l'évolution prévisible des prix des logements. En général une augmentation de moins de 3% / an du prix des logements donne la location gagnante, une augmentation de plus de 3% / an donne l'achat gagnant. Historiquement sur les 20 dernières années les logements augmentent de 5%/an en France. Historiquement l'achat est très, très largement gagnant (j'en sais quelque chose, woohoo !). Maintenant personne ne sait ce que vont faire les prix dans le futur.

Ensuite ça dépend de l'évolution prévisible des loyers. Sur les 10 dernières années ils ont été très stables, voire un peu en baisse. Cependant en cas de reprise de l'inflation, les loyers suivraient et le locataire serait perdant.

Finalement ça dépend de l'hypothèse prise pour le rendement des placements. Pour être gagnant, le locataire doit placer la somme que le propriétaire consacre à sont apport personnel. Placer dans un livret A à 0,75% c'est l'assurance d'être perdant pour le locataire. Placer dans un PEA en actions c'est l'opportunité de faire +8%/an sans impôts en acceptant le risque. Avec un placement dynamique le locataire peut faire mieux que le propriétaire.

Conclusion:

• Je compte rester +7 ans au même endroit, je suis en province, j'ai une famille, je suis prudent dans mes placements, je pense que l'économie va continuer à stagner -> Propriétaire

• Je reste moins de 5 ans au même endroit, je suis à Paris, célibataire, je fais des placements dynamiques et risqués, je parie sur une reprise de l'économie -> Locataire

Je ne suis moi-même pas hyper fan d’investissement immo (même si, de fait, ça doit faire aujourd’hui les trois quarts de mon patrimoine ), je préfère nettement mes ETF Monde sur des enveloppes fiscales sympatoches comme le PEA et l’AV. Par contre, le seul truc sur lequel l’achat immo n’a vraiment pas d’équivalent, c’est l’effet de levier.

[Aya]

ça peut pas être rentable la maison, financièrement j'entends et en France

Autant je pense que le « c’est forcément plus rentable d’acheter ! » est une grosse idée reçue, autant dire que ça ne peut pas être rentable, tu vas un peu trop loin. Surtout après les 20-30 années de hausse immobilière qu’on vient de vivre. Et du coup je ne comprends pas pourquoi tu as acheté toi-même (si j’ai bien suivi ?) ?

Tu penses aux maisons parisiennes achetées y'a 20 ans et qui ont vu leur prix doublé par 1000 ?

Clair que ça fait du gros argent mais s'il s'agit d'une résidence principale et que la personne veut racheter dans le même coin, c'est à dire Paris en pleine bulle, quid de la rentabilité de l'affaire ?

Nous avons acheté pour des raisons purement non financières L'absence de voisins est un luxe qui vaut toute la non-rentabilité du monde, je ne regrette pas l'achat mais je reste lucide sur ce que nous coûte ce "caprice"

[Golden cube]

En même temps épargner pour juste avoir de l'argent... autant que ça serve à faire des "caprices"

[P@B]

C'est surtout ça au final qu'il faut se dire : on paie pour son confort. J'ai regardé des locations qui pourraient me plaire là où je suis, les deux trucs qui l'ont vraiment dit étaient à 1250€ et 1290€ par mois. Parce qu'en pleine ville pour le premier, et petite maison pour le second. Ce sont ces prix qui m'ont décidé à regarder plutôt vers l'achat.

[Banjo]

Je ne considère pas le remboursement du prêt comme un coût mais un investissement. Et les intérêts du prêt (dont les taux sont archi bas) sont déductibles.

Un investissement c'est sensé rapporter du POGNON, ta résidence principale ne rapporte rien du tout. Tu n'achètes pas un bien pour gagner du fric mais pour te loger, et si tu le revends c'est pour racheter derrière dans les mêmes conditions de marché, du coup la résidence principale ne peut pas être un investissement

Quant aux intérêts, ils ne sont plus déductibles depuis un bon moment en France, c'était un truc de boomer ça (t'es au Luxembourg Banjo ?)

Oui, et dans le secteur où j'habite l'immobilier a pris bien 10% chaque année, au point que le bien que j'ai acheté en 2017 vaut désormais 40% de plus que lorsque j'ai signé. Je suis dans une configuration similaire à Urd, si je pars, le locataire paiera mon prêt. D'un autre côté, le jour où je veux acheter une maison (au même endroit), ça sera très compliqué.

Et pour le coup mon investissement me rapporte du pognon puisque je gagne de l'argent sur un capital que je n'ai pas et que j'aurai (en théorie) fini de rembourser dans 26 ans. Et ça me rapporte plus que la bourse (sauf peut être l'an dernier grâce au COVID et Tesla, ça a été une belle année )

[Konino]

Effet de levier sur l'immo. Je veux bien que tu explicite Jodi.

[Jodiroga]

Ben, l’immobilier est le seul type d’investissement qui te permet d’investir d’un coup des sommes énormes, sans même les avoir. Personne n’acceptera de te filer quelques centaines de milliers d’euros pour t’acheter autre chose qu’un bien immobilier.

L’effet de levier, c’est ce qui te permet de posséder (et donc d’utiliser !) un bien immobilier tout de suite alors que normalement, tu devrais attendre 10-15-20-25 ans (voire 30 si tu te la joues Banjo ) pour le faire. C’est là que tu fais « levier » sur la banque. Ça n’a pas d’équivalent dans les autres types d’investissements, où tu dois forcément débourser l’intégralité de la somme que tu investis, au moment où tu l’investis.

[petit ewok]

En Suisse, on doit encore constituer un apport pour 20% du prix du bien qu'on veut acheter, quand tu sais que le moindre appartement sympa vaut au moins 500kCHF, ça limite pas mal le truc
La France et ses taux zéro ça rend la propriété ultra accessible à l'heure actuelle, même avec l'augmentation du prix, les investissements locatifs sont suffisamment facile à gérer pour que ça puisse permettre une constitution de patrimoine intéressante pour la plupart des foyers

[meduz']

En Belgique, la norme est de 20 % d'apport (avant, c'était 25 % je crois), mais les banques sont tenues d'autoriser quelques crédits (5 à 10 %, je crois) qu'elles valident à avoir un apport personnel plus bas (0, 5 ou 10 %), mais dans ce cas le taux d’intérêt augmente de 5 à 10 %.

Et derrière, faut pas oublier tous les frais légaux complètement barges (10 à 25 % du prix d’achat).