Immobilier: location, achat & construction :richard:

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P@B
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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par P@B » 13 mai 2018 13:10

Tardigrade a écrit :
13 mai 2018 11:16
Ah OK.
C'est pas si compliqué de connaître la facture totale, surtout dans l'ancien. En gros, tu as le coût du logement, du crédit, les frais de notaire (~10%), et les éventuels frais d'agence, tous connus à l'avance.
Dans le neuf, il y a une ribambelle de taxes à ajouter.
C'est un débat qui peut durer longtemps, mais je pense qu'au contraire c'est beaucoup plus compliqué sur de l'ancien. Sur du neuf l'entretien est assez léger, alors que sur l'ancien... la maison de mes grands-parents il faudrait changer la fosse septique (ou forcer la mairie à respecter ses obligation de raccordage au tout-à-l'égoût), ce qui fait dans les 20000 euros. A côté de ça, la piscine a 25 ans et il faudrait en théorie la refaire plutôt que d'essayer de colmater la fissure qui s'est formée. De même que le portail, parce qu'avec le sol qui bouge (on a eu des secousses sismiques plus détectables que d'habitude il y a 3 mois - les joies de la Cote d'Azur !) l'un des deux piliers n'est plus suffisamment droit et doit donc être entièrement refait. Rien que ces trois choses-là, ça monte quasiment la facture à 50000 euros. Et on ne parle que de l'extérieur, parce que l'intérieur commence à être vraiment passé de mode, et avec des fonds infinis on referait la salle de bains et la cuisine. Et pour enfoncer le clou : je parle de choses qui ont toutes été faites il y a 25 ans. Soit le temps qu'il faut pour rembourser un prêt de nos jours.
Ma conclusion : c'est vraiment une blague le "une fois le prêt remboursé, t'es 100% gagnant !"

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Konino » 13 mai 2018 13:23

100% gagnant certainement pas, mais comme sur une bagnole entretien régulier vaut mieux et revient moins cher qu'attendre l'avarie.

Après la question soulevé par Aya vaut si l'on compare à bien équivalent,emplacement équivalent.Mais que ce soit sur mon ancien appart ou ma maison actuelle (par rappport aux habitations adjacentes,loyer payés et cout d'achat des deux biens) si je dois estimer le niveau d'équilibre financier cela me ramène à chaque fois à 20ans.
Par contre on est bien sur un actif illiquide,soumis à dégradation et qu'il faut faire travailler pour garder son capital. Je ne dirais pas que c'est le pire comme semble le penser Mortal car le risque est quand même plus doux que d'autres produits et on reste sur du tangible. Ça rassure la ménagère moyenne et c'est pas négligeable.

Maintenant, les frais que j'ai engagé dans l'appart à l'époque je considère pas ça comme de l'argent jeté par les fenêtres, c'était là le cout du service que j'allais utiliser.(Réfection cuisine/sdb).

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Aya » 13 mai 2018 17:33

P@B a écrit :
13 mai 2018 13:10
Tardigrade a écrit :
13 mai 2018 11:16
Ah OK.
C'est pas si compliqué de connaître la facture totale, surtout dans l'ancien. En gros, tu as le coût du logement, du crédit, les frais de notaire (~10%), et les éventuels frais d'agence, tous connus à l'avance.
Dans le neuf, il y a une ribambelle de taxes à ajouter.
C'est un débat qui peut durer longtemps, mais je pense qu'au contraire c'est beaucoup plus compliqué sur de l'ancien. Sur du neuf l'entretien est assez léger, alors que sur l'ancien... la maison de mes grands-parents il faudrait changer la fosse septique (ou forcer la mairie à respecter ses obligation de raccordage au tout-à-l'égoût), ce qui fait dans les 20000 euros. A côté de ça, la piscine a 25 ans et il faudrait en théorie la refaire plutôt que d'essayer de colmater la fissure qui s'est formée. De même que le portail, parce qu'avec le sol qui bouge (on a eu des secousses sismiques plus détectables que d'habitude il y a 3 mois - les joies de la Cote d'Azur !) l'un des deux piliers n'est plus suffisamment droit et doit donc être entièrement refait. Rien que ces trois choses-là, ça monte quasiment la facture à 50000 euros. Et on ne parle que de l'extérieur, parce que l'intérieur commence à être vraiment passé de mode, et avec des fonds infinis on referait la salle de bains et la cuisine. Et pour enfoncer le clou : je parle de choses qui ont toutes été faites il y a 25 ans. Soit le temps qu'il faut pour rembourser un prêt de nos jours.
Ma conclusion : c'est vraiment une blague le "une fois le prêt remboursé, t'es 100% gagnant !"
:oscar:

Après chez beaucoup de gens ça peut vite virer à la passion le fait de retaper/entretenir sa maison. Je vois mes beaux parents à la retraite ils sont toujours fourrés dehors à s'occuper du jardin ou à planifier de nouvelles constructions, après l'atelier dans le jardin ils sont actuellement en train de retaper tout un étage pour en faire une sorte de dépendance autonome. Idem chez mon beauf, tous les week end il les passe à bricoler un truc, il se filme même pour montrer après à la famille comment la chape qu'il vient de couler est lisse et plate :oscar:

Ces gens là c'est impossible qu'ils vivent bien le fait d'être locataire, ils ne peuvent être que proprios.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par P@B » 13 mai 2018 18:08

Et justement tu as sorti un mot super important par rapport à ce sujet : retraite. Devenir proprio pour vivre dedans devient vraiment intéressant quand tu comptes finir y finir ta vie, et que tu auras le temps de t'en occuper toi-même. Par contre pour les vrais bricoleurs le vrai bon plan c'est de racheter une ruine pas cher, et de refaire la plus grande partie possible soi-même.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 14 mai 2018 07:54

P@B a écrit :
13 mai 2018 13:10
Tardigrade a écrit :
13 mai 2018 11:16
Ah OK.
C'est pas si compliqué de connaître la facture totale, surtout dans l'ancien. En gros, tu as le coût du logement, du crédit, les frais de notaire (~10%), et les éventuels frais d'agence, tous connus à l'avance.
Dans le neuf, il y a une ribambelle de taxes à ajouter.
C'est un débat qui peut durer longtemps, mais je pense qu'au contraire c'est beaucoup plus compliqué sur de l'ancien. Sur du neuf l'entretien est assez léger, alors que sur l'ancien... la maison de mes grands-parents il faudrait changer la fosse septique (ou forcer la mairie à respecter ses obligation de raccordage au tout-à-l'égoût), ce qui fait dans les 20000 euros. A côté de ça, la piscine a 25 ans et il faudrait en théorie la refaire plutôt que d'essayer de colmater la fissure qui s'est formée. De même que le portail, parce qu'avec le sol qui bouge (on a eu des secousses sismiques plus détectables que d'habitude il y a 3 mois - les joies de la Cote d'Azur !) l'un des deux piliers n'est plus suffisamment droit et doit donc être entièrement refait. Rien que ces trois choses-là, ça monte quasiment la facture à 50000 euros. Et on ne parle que de l'extérieur, parce que l'intérieur commence à être vraiment passé de mode, et avec des fonds infinis on referait la salle de bains et la cuisine. Et pour enfoncer le clou : je parle de choses qui ont toutes été faites il y a 25 ans. Soit le temps qu'il faut pour rembourser un prêt de nos jours.
Ma conclusion : c'est vraiment une blague le "une fois le prêt remboursé, t'es 100% gagnant !"
Y'a un truc implicite qui n'a jamais été dit ici, c'est qu'on est bien d'accord que si on fait rien soit-même, ça coute un rein. 20000 pour raccordement tout a l'égout, ça me semble disproportionné, ou alors tu as la maison à 100m de la voirie. Creuser une tranchée, c'est le cout de location de la minipelle + bières pour le pote qui la pilote, + le cout de tuyau, + huile de coude pour remettre la terre dans le trou. Je minimise surement le truc, mais 20000, ca me semble beaucoup (dans un episode de maison a vendre, plaza avait dit 10000 ... Ca vaut ce que ca vaut :lol:)

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par P@B » 14 mai 2018 08:19

20000 c'est pour le remplacement de la fosse. (qui n'est plus aux normes vu que les normes changent tous les trois ans)
C'est peut-être moins cher pour le raccordement oui, mais le problème est bien ce que tu sous-entend : la partie de la mairie est à faire, à savoir amener le point d'accès jusqu'à nous. :)
Je ne sais pas s'il est juste dans la rue (qu'il faudra neutraliser le temps des travaux, vu qu'elle est étroite) ou plus loin, mais ils avaient refusé de faire ça il y a 28 ans. Les lois ayant évolué depuis, peut-être que ça passera mieux maintenant...
Après, si tout raccorder signifie que le bac à graisse qui va avec la fosse doit être viré lui aussi, dans ce cas la terrasse qui est au-dessus est à casser et refaire... :nard:
Raccorder c'est peut-être pas si compliqué (quand il n'y a que de la terre à creuser), mais évacuer l'existant...

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Kenshin83 » 14 mai 2018 10:55

P@B a écrit :
13 mai 2018 18:08
Et justement tu as sorti un mot super important par rapport à ce sujet : retraite. Devenir proprio pour vivre dedans devient vraiment intéressant quand tu comptes finir y finir ta vie, et que tu auras le temps de t'en occuper toi-même. Par contre pour les vrais bricoleurs le vrai bon plan c'est de racheter une ruine pas cher, et de refaire la plus grande partie possible soi-même.
Oui et non !

Enfin certes je suis pas un vrai bricoleur, mais on a acheté notre appart avec tout à refaire et là j'en refais encore :lol:

Au final on commence à se dire qu'on va rechanger (après bientôt 4 ans :oscar: ), on a notamment vu un appart en construction qui nous botterait bien, et si on vend la plus value sera pas énorme... On sera donc perdant (j'ai pas fait le calcul).

Tout ça pour dire que c'est pas spécialement le vrai bon plan la rénovation, je pense que si on achète l'appart qu'on vise on fera une plus grosse plus value à la revente dans 10 ans car prix attractif, bonne situation géographique, bonne prestation et sans perte d'énergie dans des travaux. Alors que dans celui actuel avec les travaux, l'investissement physique et financier n'en valait ptêtre pas la chandelle !

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 14 mai 2018 11:06

Kenshin83 a écrit :
14 mai 2018 10:55
Tout ça pour dire que c'est pas spécialement le vrai bon plan la rénovation, je pense que si on achète l'appart qu'on vise on fera une plus grosse plus value à la revente dans 10 ans car prix attractif, bonne situation géographique, bonne prestation et sans perte d'énergie dans des travaux. Alors que dans celui actuel avec les travaux, l'investissement physique et financier n'en valait ptêtre pas la chandelle !
Financièrement et brute, non, tu ne t'en sors pas toujours (d'autant plus si tu comptes les autres frais, agence et notaires ...). Mais valorise l'expérience acquise lors de ta rénovation : sur comment (bien) faire le travail mais aussi sur tous les trucs pas pratique au quotidien auxquels tu ne penses pas quand tu achètes/rénoves.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Kenshin83 » 14 mai 2018 11:15

Oui tout à fait, j'ai acquis de l'expérience et appris de mes erreurs :D
après j'attends pas d'un achat immobilier qu'il soit rentable (je précise car mon commentaire pourrait laisser penser que oui).

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Cyrare » 14 mai 2018 15:26

J'ai lu (et fini par me lasser un peu sur la fin) le topic, y'a quand même beaucoup de mauvaise foi et des calculs erronés de tous les côtés et aussi des erreurs dans la cible des critiques. (Y'en a qui disent des trucs juste aussi hein ? -- Je préfère le préciser avant qu'on vienne me contredire en me disant que je dis la même chose qu'eux sur certains points.)

Perso, j'ai été locataire et propriétaire. Donc je connais les 2 côtés de chaque monde.
- Pourquoi j'ai été locataire ? Parce que j'ai pas trouvé de bien à acheter qui me plaisait au prix que je voulais. Et donc j'ai choisi de prendre un bien que je savais temporaire. Et c'est bien là un des seuls points positifs de la location. Tu sais que tu vas te barrer de court à moyen terme. Donc les seuls frais que tu économises vraiment par rapport à l'achat, ce sont les frais notariés, c'est à dire 7,7% de la valeur de ton logement. Si tu achètes un bien à 200 000, tu perds 15 000 euros environ. Si tu te barres de ta maison avant d'avoir virtuellement économisé les 15000 euros de loyer, tu es perdant.

Il y a donc ensuite ceux qui vont dire que y'a les frais de l'emprunt bancaire. Et c'est là où je pense que les gens se trompent de combat : Ca, ce n'est pas être contre l'achat immobilier, c'est être contre vivre à crédit. Et là, on peut se retrouver sans problème, mais c'est HS. Si t'as l'argent (ou au moins un gros apport), tu ne perds rien ou pas grand chose en frais bancaire. Et j'en arrive donc au second avantage de louer, c'est de temporiser quand t'as pas les moyens d'acheter. J'ai économisé 10 à 15 ans avant d'acheter, j'ai mis de côté chaque mois pour avoir un apport énorme au moment d'investir et ça me coûte quasi rien en frais.

Mais c'est pareil pour tout. Louer vs acheter votre voiture ou louer vs acheter votre smartphone. En plus, on est ici sur des produits dont la dévalorisation lors de la revente est certaine et importante. Et pourtant, même une voiture, c'est toujours plus rentable d'acheter que de louer, parce qu'à la fin, soit vous la gardez soit vous la revendez, mais vu n'êtes pas nus. Maintenant, si vous achetez à crédit, c'est pas aussi évident, mais vous rajoutez un coût annexe qui est HS car ce n'est plus être pour ou contre l'achat, c'est être pour ou contre vivre à crédit.

Enfin, il y a les coûts à long terme de l'entretien du bien immobilier et les impôts. Déjà l'entretien n'est pas nul en étant locataire puisqu'il faut rendre le logement dans un bon état, tout comme aussi renouveler ses mobiliers de temps en temps -- surtout si l'avantage de la location c'est d'être mobile, il y a toujours des coûts de ré-ameublement (parce que tout est jamais bien disposé comme il faudrait) -- et je crois que le montant global de l'entretien est largement surestimé par les pro-location. Ramenés sur des mensualités, c'est très faible.
Quant aux impôts, c'est pas non plus 0 vs beaucoup, la taxe d'habitation est applicable aux locataires, la taxe foncière effectivement non, mais de même, ramené à des mensualités, c'est plutôt faible.

Bref, ma pierre à l'édifice, c'est pas tout blanc ou tout noir, Mortal avait globalement raison en disant que ça dépendait si tu pouvais te l'offrir ou non. Mais pour aller plus loin, faut aussi penser à sa retraite et même au 4ème age. La location quand tu es retraité, c'est vraiment trop coûteux et quand tu deviens dépendant et que tu dois payer une chambre médicalisée, si t'as pas un logement à vendre, ou des enfants richissimes et généreux, tu peux mourir direct.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Aya » 14 mai 2018 16:21

Si je résumes t'es en train de dire que tout va bien à partir du moment où tu achètes avec un gros apport et donc avec un crédit sur quoi, 10-15 ans max ?

Parce que c'est clair que sur 15 ans les intérêts du crédit piquent beaucoup moins, du coup ouais d'accord avec toi, osef (un peu) du prix du crédit dans ces conditions.

Sauf que bon, cramer un gros apport dans notre contexte de taux bas c'est un peu se tirer une balle dans le pied. Et 2eme chose, le français moyen est plutôt destiné à emprunter sur 20 ans et plus, hors grosse donation des parents :oscar:

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Mortal » 14 mai 2018 17:25

Sur un crédit, l'effet temps tue l'effet taux. Je préfère 1 million de fois avoir un taux à 20% sur 10 ans qu'un taux à 10% sur 20 ans.

C'est d'ailleurs bien pour ça que j'ai fini par céder : avec des taux très bas et une durée raisonnable (<20 ans, réductible), c'est moins débile qu'il y a 5 ans où il aurait fallu que je m'endette sur 25 ans minimum avec des conditions de merde en terme de taux.
Cyrare a écrit :
14 mai 2018 15:26
Bref, ma pierre à l'édifice, c'est pas tout blanc ou tout noir, Mortal avait globalement raison en disant que ça dépendait si tu pouvais te l'offrir ou non. Mais pour aller plus loin, faut aussi penser à sa retraite et même au 4ème age. La location quand tu es retraité, c'est vraiment trop coûteux et quand tu deviens dépendant et que tu dois payer une chambre médicalisée, si t'as pas un logement à vendre, ou des enfants richissimes et généreux, tu peux mourir direct.
Et je remercie tous les jours mes grands-parents d'avoir fait un viager : pas de charge pour les enfants/petits-enfants et une partie des frais médicaux sont absorbés (mais une très faible partie).

Après, il faut bien se rappeler que c'est à condition d'être en capacité de vendre. La démographie est quand même un facteur et comme je l'ai dit : je vois des quartiers se dépeupler, ça met une pression à la baisse…

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 14 mai 2018 18:22

Merci cyrare pour ton post (et merci d'avoir précisé que j'ai pas dit de conneries :mrgreen: bon ok, là je suis en mode mauvaise foi ...)
Mortal a écrit :
14 mai 2018 17:25
Sur un crédit, l'effet temps tue l'effet taux. Je préfère 1 million de fois avoir un taux à 20% sur 10 ans qu'un taux à 10% sur 20 ans
C'est marrant ça, je viens de calculer sur la calculette de meilleurtaux :
emprunter 100 euros sur 20 ans à 10% : le coût du crédit sera de 131.61€ (pour 97 cts de mensualités)
emprunter 100 euros sur 10 ans à 20% : le coût du crédit sera de 131.91€ (pour 1,93 € de mensualités)

C'est surtout qu'à taux plus élevé, le temps tu le sens passer. Quand j'ai pris y'a 10 ans un taux à 4,7, 5 ans de plus ou de moins, ça faisait des 10aines de milliers d'euros d'écart (entre 25 et 30 ans). Mais avec les taux actuels, tu morfles plus autant.
Aya a écrit :
14 mai 2018 16:21
Si je résumes t'es en train de dire que tout va bien à partir du moment où tu achètes avec un gros apport et donc avec un crédit sur quoi, 10-15 ans max ?

Parce que c'est clair que sur 15 ans les intérêts du crédit piquent beaucoup moins, du coup ouais d'accord avec toi, osef (un peu) du prix du crédit dans ces conditions.

Sauf que bon, cramer un gros apport dans notre contexte de taux bas c'est un peu se tirer une balle dans le pied. Et 2eme chose, le français moyen est plutôt destiné à emprunter sur 20 ans et plus, hors grosse donation des parents :oscar:
Je ne suis pas d'accord, je suis de ceux qui pensent qu'il faut vivre à crédit en ce moment. J'explique pourquoi :

1) Cas personnel, lors de mon achat : soit j'emprunte la totalité de la somme (200k tout compris), ou j'emprunte 190k et j'utilise (tout) mon apport. la première solution était la moins couteuse.
2) Autre cas personnel : lorsque j'ai acheté mon auto (avec l'apport que j'avais gardé lors de l'achat de la maison, car voiture vieillissante et plus de possibilité de prêt ensuite), j'ai cramé mes économies et ai acheté ma voiture cash :richard: 2 mois plus tard, certains de mes collègues n'ont pas reçu leur salaire. 3 mois après, j'étais aussi dans le lot des gars qu'ils n'arrivaient plus à payer en temps et en heure. J'avais 0 économie, un prêt à payer et une famille à nourrir. J'avais une chance : je savais qu'au troisième mois, j'aurai un salaire car je changeais de boîte.
3) Ce qui va conditionner ton prêt, c'est ta capacité de remboursement. Le but, c'est pas de bouffer des pâtes et du riz pendant 20 ans. Encore un cas personnel : pour notre nouvelle maison, on ne voulait pas d'un prêt sur 20 ans (spoiler : on a pris pour 20 ans), mais c'est ce qu'on a pris pour justement avoir une mensualité plus basse : 100 euros / mois de moins que si prêt sur 18 ans, contre 4000 euros de plus au global. ça nous laisse du mou pour faire un prêt travaux potentiellement, ou tout simplement se faire plaisir.

Donc pour te répondre, l'apport c'est ce qui va te permettre de faire descendre la mensualité et rester dans l'acceptable pour votre situation. Mais je n'utiliserai plus jamais entièrement mon apport pour quelque achat que ce soit (vivre quelques mois à découvert m'ont suffit)

Enfin, et je comprends qu'un prêt sur 25 ans puisse faire peur (surtout quand on voit que sur 200k empruntés, tu rembourses dans les faits 360k), mais dans mon cas, mon prêt sur 25 ans a été renégociés 2 fois, et il se serait fini en 19~20 ans.
Un autre truc que personne n'a encore mentionné : les loyers augmentent avec le temps (indexé sur l'indice insee du cours de la vie je crois), les salaires aussi normalement (j'ai toujours pu négocier à minima le même indice). La mensualité du prêt est fixe. Donc avec le temps, le poids du prêt diminue, pas celui du loyer. Donc tu commences avec un taux d'endettement à 33% (généralement), et t'espères finir à bien moins 20 ans après.

@Cyrare : désolé, j'ai refait un pavé :fist:

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Aya » 14 mai 2018 19:55

On doit pas avoir le même raisonnement, jamais de la vie j'irai mettre un gros apport en cas de taux bas.

La banque me prête du fric pour 1%, pourquoi lui filer en plus un apport qui sur n'importe quel PEL/LEP/Fonds € immo balancera + de 1% d'intérêts par an. Je préfère largement faire composer mon apport et emprunter au max à la banque pour ma maison.

Par contre si la banque me fait un crédit à 20% alors oui je lui file mon apport et j'essaye même d'acheter cash la baraque.

Et j'ai le même raisonnement pour tous mes très gros achats, j'achète à crédit si je me sens capable de battre le taux du crédit en faisant composer mon fric de mon côté (typiquement les crédits conso que je vois souvent passer chez Boursorama à 0.95 % peuvent être de très bonnes affaires), par contre si je ne me sens pas capable de battre la banque alors j'achète cash.

Donc voilà, filer 40K voire plus d'apport pour ma maison avec un crédit de 1% ça me fait grave chier, psychologiquement j'ai un énorme blocage :?

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Kenshin83 » 14 mai 2018 20:21

Mortal a écrit :
14 mai 2018 17:25
c'est moins débile qu'il y a 5 ans
Genre c'est débile de s'endette sur 25 ans ? En même temps combien de temps tu as attendu avant d'acheter... Si tu as loué pendant 10 ans je peux aussi dire que c'est débile.

C'est encore une fois une question de point de vue, j'estime pas que mes parents sont débiles d'avoir fait des emprunts sur une vingtaine d'année avec des taux bien supérieurs à ceux actuels. (après ils ont fait des mauvais choix par contre, qui eux étaient en partie débiles :oscar: )

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Mortal » 14 mai 2018 21:58

En 5 ans, mon loyer a augmenté de moins de 3% au total. Mes charges ont été pratiquement divisées par deux. Ma capacité d'épargne a augmenté considérablement (salaire, variable, etc…). Les taux ont aussi considérablement baissés.

Je n'aurais jamais été capable de faire ce que je suis en train de faire maintenant, en aucune circonstance et même en empruntant sur 25 ans.

Là, sur 18 ans, je suis capable de le faire et avec de la marge (je pourrais réduire à 16 ans).

Donc en 5 ans, j'ai gagné 7 ans et des conditions bien plus favorables (moins d'intérêt, emplacement plus intéressant, maison plus grande, conditions générales de remboursement anticipé, etc…).

S'il y a bien une chose dont je suis convaincu : être pressé n'est jamais une bonne idée. Le fait d'avoir été patient m'a permis d'en arriver là. Si j'avais été impatient, j'aurais un logement plus petit, moins bien placé et plus cher.
nazlurf a écrit :
14 mai 2018 18:22
Merci cyrare pour ton post (et merci d'avoir précisé que j'ai pas dit de conneries :mrgreen: bon ok, là je suis en mode mauvaise foi ...)
Mortal a écrit :
14 mai 2018 17:25
Sur un crédit, l'effet temps tue l'effet taux. Je préfère 1 million de fois avoir un taux à 20% sur 10 ans qu'un taux à 10% sur 20 ans
C'est marrant ça, je viens de calculer sur la calculette de meilleurtaux :
emprunter 100 euros sur 20 ans à 10% : le coût du crédit sera de 131.61€ (pour 97 cts de mensualités)
emprunter 100 euros sur 10 ans à 20% : le coût du crédit sera de 131.91€ (pour 1,93 € de mensualités)
C'était évident une image. Mais le fait reste juste : emprunter sur plus longtemps est plus coûteux qu'emprunter à gros taux.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 15 mai 2018 10:15

Aya a écrit :
14 mai 2018 19:55
On doit pas avoir le même raisonnement, jamais de la vie j'irai mettre un gros apport en cas de taux bas.
Euh si, je crois qu'on dit la même chose ... regarde mon point 1, je dis que c'était plus intéressant pour moi d'emprunter les 200k (et garder mes 10k d'épargne sur un livret A) que d'emprunter 190k et d'utiliser les 10k d'épargne. Et c'est ce que je dis aussi, je pense qu'il faut vivre à crédit actuellement, ce qui signifie que si tu as un "gros" projet à financer, il faut essayer de le financer au maximum via un crédit (je pense).

Pour moi, avoir un apport sert à 2 choses :
  1. Montrer au banquier que tu es sérieux et que tu as pu mettre X euros de côté en X années
  2. Faire baisser la mensualité ... les banques n'ont pas le droit / n'accepte pas de t'endetter au delà d'un certain seuil
Pour ton autre raisonnement, je ne suis pas d'accord. C'est pas le taux du crédit seul qui va décider si tu achètes à crédit ou non. Généralement, le taux des placements et des crédits est liés. Quand j'avais 10ans, le livret A rapportait plusieurs % par an (mais les taux d'emprunt était à 10%, l'inflation à plusieurs % aussi). Et aujourd'hui, tout est bas. Alors c'est peut-être la différence entre ces taux qui fera que le calcul rend l'une ou l'autre solution plus intéressante, mais pas la valeur d'un des taux (la somme empruntée par rapport à la somme épargnée aussi, la durée ... j'ai déjà acheté à crédit un truc que j'aurais pu acheté cash)
Mortal a écrit :
14 mai 2018 21:58
C'était évident une image. Mais le fait reste juste : emprunter sur plus longtemps est plus coûteux qu'emprunter à gros taux.
Oui, je trouvais juste marrant qu'en inversant taux/années, ça change pas grand chose au final. Mais oui, dans l'absolu, il vaut mieux emprunter le moins longtemps possible pour rendre le coût de crédit moindre. Et encore, si allonger la durée te permet de réduire la mensualité de 100 euros (à moindre coût car taux très bas), ces cent euros sont dans ta poche tous les mois, et tu peux les utiliser à ta guise.
Mortal a écrit :
14 mai 2018 21:58
Je n'aurais jamais été capable de faire ce que je suis en train de faire maintenant, en aucune circonstance et même en empruntant sur 25 ans.
Pour le fait d'attendre, financièrement, oui tu as raison. Perso, le + gros bénéfice que je vais en tirer du premier achat, c'est qu'aujourd'hui, je me sens capable de refaire une pièce du sol au plafond ... avant, j'osais à peine percer un mur pour y mettre une cheville.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Cyrare » 15 mai 2018 15:57

Nazlurf a écrit :Un autre truc que personne n'a encore mentionné : les loyers augmentent avec le temps (indexé sur l'indice insee du cours de la vie je crois), les salaires aussi normalement (j'ai toujours pu négocier à minima le même indice). La mensualité du prêt est fixe. Donc avec le temps, le poids du prêt diminue, pas celui du loyer. Donc tu commences avec un taux d'endettement à 33% (généralement), et t'espères finir à bien moins 20 ans après.
J'allais le dire. Et je crois que normalement l'entreprise doit t'augmenter selon le coût de la vie, même sans négocier (à moins que ça dépende de la convention collective dont je dépends, mais chez nous c'est obligatoire.)
Aya a écrit :
14 mai 2018 19:55
Donc voilà, filer 40K voire plus d'apport pour ma maison avec un crédit de 1% ça me fait grave chier, psychologiquement j'ai un énorme blocage :?
Mais à quoi te servent ces 40 000 euros ? Tu les mets de côté juste pour avoir une rente ?

D'autre part, tu as eu l'air de dire que t'avais des livrets super rentables sur un post précédent. Tu fais comment ? Give tes bons plans.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Tardigrade » 15 mai 2018 16:11

Cyrare a écrit :
15 mai 2018 15:57
Et je crois que normalement l'entreprise doit t'augmenter selon le coût de la vie, même sans négocier (à moins que ça dépende de la convention collective dont je dépends, mais chez nous c'est obligatoire.)
C'est sûrement dans ta convention, autant que je sache le droit du travail ne prévoit aucune augmentation automatique. C'est quelle convention ?
Cyrare a écrit :
15 mai 2018 15:57
D'autre part, tu as eu l'air de dire que t'avais des livrets super rentables sur un post précédent. Tu fais comment ? Give tes bons plans.
Les trackers ? C'est des actions, en gros. Pas pour tout le monde, quoi.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 15 mai 2018 16:52

Tardigrade a écrit :
15 mai 2018 16:11
Cyrare a écrit :
15 mai 2018 15:57
D'autre part, tu as eu l'air de dire que t'avais des livrets super rentables sur un post précédent. Tu fais comment ? Give tes bons plans.
Les trackers ? C'est des actions, en gros. Pas pour tout le monde, quoi.
Donc c'est de l'argent qui n'est pas disponible ? Jusqu'à présent, quand je parlais d'apport, c'est ce qui traine sur des livrets bleus/A dans lesquels tu puises au besoin. Pour les autres placements, c'est du long terme, et normalement ça sert pour ce genre de projet justement (ou pour payer tes loyers à ta retaite [mode troll] :mrgreen: )

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Mortal » 15 mai 2018 18:54

Les actions sont parfaitement disponibles :???:

C'est même une des formes d'investissement les plus liquides qui soient. Ça peut se revendre en qqs minutes dans le pire des cas.

Même les obligations (qui sont moins liquides) peuvent se refourguer en qqs heures dans le pire de cas. J'ai très longtemps eu beaucoup d'obligations Corporate (placement relativement sûr avec un rendement relativement faible mais plus que des livrets ou des sicav) et j'ai jamais eu de souci (y).

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Cyrare » 15 mai 2018 19:25

Ah oui, j'avais pas vu que c'était des trackers. Et ça se plaint que l'immobilier n'est pas sûr. :nerd:

Sinon, la solution pour aquérir un bien immobilier quand on a pas l'argent, c'est d'emprunter, d'acheter et louer genre en Pinel (mais pas forcément). En s'y prenant bien, on dépense 0 et on gagne rien pendant 20 ans mais au bout de 20 ans, on a gagné un logement. Faut trouver le bon logement par contre, où on est certain que y'a de la demande et qu'il y en aura longtemps.

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par Aya » 15 mai 2018 21:39

Cyrare a écrit :
15 mai 2018 15:57
Mais à quoi te servent ces 40 000 euros ? Tu les mets de côté juste pour avoir une rente ?

D'autre part, tu as eu l'air de dire que t'avais des livrets super rentables sur un post précédent. Tu fais comment ? Give tes bons plans.
C'est pour ma retraite plutôt, je sais pas quel âge vous avez tous mais du haut de mes 33 ans je ne suis pas du tout rassurée par ma future potentielle retraite, si elle existe d'ici là :oscar: Donc j'essaye d'anticiper le coup sachant que l'objectif suprême serait que mon épargne me permette d'arrêter de bosser plus tôt :bave:

Quant aux bons plans ça n'existe pas, le rendement en finance va de pair avec la notion de volatilité (plus c'est volatil et plus c'est "risqué" et plus ça rapporte). Partant de ça je ne conseillerai aucun placement à personne, la notion de risque étant propre à chacun, je ne conseille même pas les membres de ma famille alors c'est pas pour en parler sur un forum public. Perso je ne verse pas dans la roulette russe, j'ai arrêté les titres vifs il y a longtemps et j'ai jamais touché aux bitcoin, c'est pourtant ce genre de choses que les gens ont en tête quand ils pensent à la bourse, moi j'appelle ça le casino et sur le long terme ça ne marche pas, aucun professionnel n'est jamais arrivé à "prédire" le marché (le fameux market timing que tous les traders recherchent :n8rd: ) et pourtant ils passent tout leur temps à l'éplucher. Donc croire qu'un particulier pourrait y arriver est un beau rêve.

Cela dit pour quelqu'un qui souhaite entrer dans le monde passionnant de la bourse, y'a quand même de quoi faire sans se casser les dents. Le plus important étant de respecter à la lettre quelques règles, la première étant d'investir uniquement dans des choses que l'on comprend, c'est essentiel mais ça demande également un peu d'investissement (intellectuel cette fois car ça demande pas mal de lecture :oscar:). Ensuite il faut diversifier, ne jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier, le portefeuille doit contenir des actions, des obligations, de l'immo, du côté de l'Europe mais également USA, UK et Japon, ça à l'air compliqué comme ça mais en fait c'est assez simple grâce aux fonds qui regroupent des centaines de titres, idem pour les trackers. En choisir 2 ou 3 est suffisant pour tout recouper et ça permet d'équilibrer considérablement les risques. Ensuite il faut investir régulièrement, genre tous les mois pour lisser ses entrées, la bourse ça monte et ça descend donc pour éviter d'entrer au pire moment il faut le faire régulièrement et automatiquement, sans chercher à jouer au plus malin pour timer le marché. Cette technique s'appelle le DCA (Dollar Cost Averaging) et c'est vraiment la base pour un investissement à long terme. Et enfin on arrive au point le plus important, investir en bourse doit s'accompagner d'une stratégie à long terme pour être sûre et donc d'un horizon de placement assez lointain (>15 ans), ça signifie aussi qu'il faut investir du fric dont on a pas besoin dans l'immédiat, c'est la contrainte du système. Mais le long terme c'est aussi le truc qui tue le risque, la volatilité si flippante sur le cours terme devient une donnée relativement osef sur le long terme.
Mortal a écrit :Même les obligations (qui sont moins liquides) peuvent se refourguer en qqs heures dans le pire de cas. J'ai très longtemps eu beaucoup d'obligations Corporate (placement relativement sûr avec un rendement relativement faible mais plus que des livrets ou des sicav) et j'ai jamais eu de souci (y).
J'ai pensé à en prendre pendant un temps et puis je leur ai préféré des fonds patrimoniaux, ça plafonne à 2.5-3% par an et c'est assez secure aussi (même trop je trouve car lorsque la bourse grimpe en flèche, comme on le vit en ce moment, ils ont tendance à rester liquides en anticipant une future baisse, sauf que ça fait des mois que ça baisse pas et du coup ils ratent énormément de plus-value). Je vais peut-être repasser sur des obligations :lol:
Cyrare a écrit :
15 mai 2018 19:25
Ah oui, j'avais pas vu que c'était des trackers. Et ça se plaint que l'immobilier n'est pas sûr. :nerd:
Bah oui l'immo n'est pas sûr, mais quand je le dis je ne porte pas de jugement de valeur, c'est juste factuel. Trop de gens pensent que "la pierre ça ne peut que monter !", je dis juste que c'est pas vrai, que tout acquisition immobilière comporte des risques, après que ça soit plus ou moins risqué qu'une action chacun voit midi à sa porte. Acheter une maison pour y vivre est sans doute moins risqué, acheter une maison pour la louer par contre est pour moi le summum du risque :lol:

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par 30000 » 16 mai 2018 00:01

J'ai lu une bonne partie des post (pas tous). Et je trouve que vous tenez pas assez compte des possibilités qui sont offertes aujourd'hui pour rentabiliser un bien ou une location. Sous-louer (via airbnb ou autre)permet de se faire un revenu régulier et non négligeable si on se débrouille bien.
Sur le point spécifique des intérêts, dans le cas ou le bien est acheté à crédit, bien souvent ils sont renégociables. CF:

Je voudrais aussi souligner qu'il existe des solutions pour revendre un bien assez rapidement grâce à des entreprises comme Homeloop qui fait de la gestion d'actifs immobilier et vous permet de revendre vos bien en faisant une plus-value (grâce à un Stéphane Plaza-like)


PS: Aya, es-tu rousse ?


PPS: Il paraît que vivre sur une péniche exonère de payer des impôts, qqun a des infos là-dessus ? Ce serait un peu comme avoir un jet privé comme résidence...

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Re: Immobilier: location, achat & construction :richard:

Message par nazlurf » 16 mai 2018 07:30

Mortal a écrit :
15 mai 2018 18:54
Les actions sont parfaitement disponibles :???:
Autant pour moi, j'en avais donc une mauvaise image. J'ai plusieurs trucs a ma banque ou je peux pas prendre l'argent par moi-meme, je dois appeler mon conseiller, et ca, ca me les casse :lol:
Aya a écrit :
15 mai 2018 21:39
Acheter une maison pour y vivre est sans doute moins risqué, acheter une maison pour la louer par contre est pour moi le summum du risque :lol:
Je l'avais mis plus haut, mais dans tous mes propos je partais du principe qu'on parlait d'acheter pour se loger (par rapport a louer) et non d'investissement immobilier (par rapport a un autre). Les particuliers qui investissent dans l'immobilier, c'est pour recuperer des credits d'impots et se dire qu'au lieu de payer des impots, ils paient des interets ... Mais a long terme, il reste un bien a vendre et une plus-value a faire.

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